园林草基准地价工作方案

什么是基准地价？

土地初始价基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县级以上人民***公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价指的是城镇国有土地的基本标准价格，价格是按不同级别、地段进行评估。总的来说，测算不同用地土地使用权的平均价格。

根据国土***部有关听证的规定，第一次制定基准地价和修改调整基准地价均需由主管部门组织听证。

目前基准地价主要反映了低价总体的水平以及变化的趋势，为征收土地税收提供依据。

公开出让商业用地可以低于基准地价吗？

公开出让商业用地可以低于基准地价。

协议出让国有土地使用权最低价确定办法

第一条 为了加强***对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”)，是指上级人民***为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

第三条 城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。

第四条 协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民***土地管理部门拟定，报同级人民***批准后下达市、县人民***土地管理部门执行。

第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、***单列市及省、自治区人民***所在地的城市的具体适用比例。须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。

第六条 国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。

第七条 确定协议出让最低价应当综合考虑征地***费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

第八条 省、自治区、直辖市人民***土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理局备案。对确定协议出让最低不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。

第九条 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。

第十条 以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民***土地管理部门应当协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

第十一条协议出让最低价执行情况。由确定和核准的人民***土地管理部门负责监督检查,以协议方式出让国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民***土地管理部门责令限期改正的，逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。

第十二条 本办法由国家土地管理局负责解释。

40年到期后土地出让金怎么算？

40年产权房的价格无法直接换算，主要还看房子位置、配套等综合因素，如果40年产权房，在稀缺地段，可以很高价格的。

土地出让金计算方式：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将***格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。